Comment acheter une maison avec peu ou pas d’argent – Forbes Advisor

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Pour de nombreux acheteurs de maison, épargner pour un acompte peut sembler être un énorme obstacle, en particulier avec la flambée des prix des maisons. Mais il existe des options hypothécaires conçues spécifiquement pour ceux qui ne peuvent pas économiser les 20 % standard sur le montant du prêt – ou qui ne veulent pas attendre jusqu’à ce qu’ils le fassent.

Voici quelques-unes des options hypothécaires les plus populaires qui ne nécessitent aucun acompte ou seulement un petit acompte afin que vous puissiez commencer à devenir propriétaire de votre maison le plus tôt possible.

Options pour un prêt hypothécaire sans mise de fonds

La meilleure façon d’obtenir un prêt hypothécaire sans acompte est d’obtenir un prêt garanti par le gouvernement. Ces prêts sont assurés par le gouvernement fédéral, ce qui signifie que le prêteur n’a pas à assumer tous les risques en cas de défaut entraînant une saisie. Cela encourage le prêteur à vous offrir des conditions de prêt plus favorables. Il existe plusieurs principales options de prêt hypothécaire sans mise de fonds qui sont soutenues par le gouvernement.

1. Prêt des anciens combattants (VA)

Les prêts VA sont consentis par des prêteurs privés tels que des banques, des coopératives de crédit et des prêteurs hypothécaires, et sont partiellement garantis par le ministère des Anciens Combattants.

Les prêts VA ont généralement peu ou pas d’exigences d’acompte et des taux d’intérêt inférieurs à ceux des produits hypothécaires traditionnels. Ces prêts sont également généralement plus flexibles, permettent des ratios dette / revenu (DTI) plus élevés et des cotes de crédit plus faibles, et ne nécessitent pas d’assurance hypothécaire personnelle (PMI).

Les prêts VA ne nécessitent aucun acompte tant que le prix de vente est égal ou inférieur à la valeur estimative de la maison. La « VA Home Loan Guarantee » est un accord selon lequel la VA remboursera un prêteur en cas de perte due à une forclusion – cela remplace votre dépôt.

Admissibilité au prêt VA

Pour être éligible à un prêt VA, vous devez :

  • Être un ancien combattant, un membre en service actif, un membre de la Garde nationale, une réserve ou le conjoint survivant d’un ancien combattant
  • Avoir un certificat d’éligibilité (COE) de la VA

Les autres exigences varient selon que vous êtes en service actif ou ancien militaire, que vous ayez servi ou que vous serviez dans la Garde nationale ou la Réserve, et quand vous avez servi. Consultez la liste complète des conditions d’éligibilité pour les prêts VA.

2. Prêt USDA

Le Département de l’agriculture des États-Unis (USDA) offre des opportunités d’accession à la propriété aux Américains à revenu faible ou moyen par le biais de plusieurs programmes de prêts, de subventions et de garanties de prêts.

Ces prêts USDA à faible taux d’intérêt et à taux fixe sont fournis directement par USDA Rural Development. Le financement est également proposé sous la forme d’un prêt auprès d’un prêteur et est garanti par le développement rural de l’USDA pour les emprunteurs éligibles.

  • Section 502 Programme de prêts directs: Ce programme aide les personnes à faible et à très faible revenu à vivre dans les zones rurales éligibles en leur fournissant une aide au paiement pour améliorer leur capacité à rembourser leur prêt hypothécaire, une mesure clé sur laquelle les prêteurs se tournent pour déterminer s’ils doivent approuver un prêt . Le montant de l’aide au paiement dépend de vos revenus.
  • Programme de prêts garantis en vertu de l’article 502: Ce programme travaille avec des prêteurs agréés pour fournir des prêts hypothécaires aux ménages à revenu faible et moyen pour acheter des maisons dans les zones rurales éligibles. Le programme offre aux prêteurs agréés une garantie de 90 % pour réduire le risque d’accorder des prêts à 100 % à des acheteurs ruraux éligibles.

Aucun de ces programmes de prêt immobilier n’exige un acompte, mais vous devez vivre ou avoir l’intention de vivre dans une zone rurale éligible pour être admissible.

Admissibilité aux prêts de l’USDA

En plus d’acheter à partir d’un emplacement approprié, les exigences de prêt spécifiques de l’USDA incluent :

  • La maison que vous achetez doit être votre résidence principale
  • Vous devez montrer que vous pouvez gérer vos dettes
  • Votre ratio DTI doit être de 41 % ou moins

Les limites de revenu des prêts de l’USDA varient également selon le programme et l’emplacement. Avec les prêts garantis, vos revenus ne doivent pas dépasser 115 % du revenu médian de votre région. Les limites de revenu pour les prêts directs sont beaucoup plus basses – jusqu’à 50 % du revenu médian dans certaines régions.

3. Prêts immobiliers à taux zéro auprès de prêteurs privés

Vous n’avez pas à compter uniquement sur des programmes soutenus par le gouvernement pour obtenir un prêt hypothécaire sans acompte. Certaines institutions financières proposent également des prêts hypothécaires sans acompte, bien qu’ils ne soient pas aussi courants qu’avant le krach financier de 2008.

Aucune autorisation en tant que donneur de caution

Des exemples de prêteurs qui n’offrent pas de prêts avec acompte comprennent la North American Savings Bank et la Navy Federal Credit Union. Navy Federal ne nécessite pas de PMI, mais vous devez être membre pour être admissible. La NASB n’offre cette hypothèque qu’aux emprunteurs ayant une cote de crédit de 700 ou plus.

Si vous envisagez cette option, assurez-vous de contacter directement le prêteur pour plus de détails sur ses offres avant de postuler.

Avantages et inconvénients d’un prêt hypothécaire sans mise de fonds

Bien qu’il puisse sembler tentant de mettre moins d’argent sur une hypothèque, il y a quelques points à considérer avant de vous inscrire.

Avantages des prêts sans mise de fonds

  • Vous n’avez pas besoin d’épuiser vos réserves de liquidités (ou d’attendre d’avoir suffisamment épargné) pour un acompte important.
  • Dans la plupart des cas, vous n’avez pas à vous soucier de payer une assurance hypothécaire en plus des remboursements de votre prêt.
  • Vous obtenez des conditions plus favorables de la part du prêteur s’il s’agit d’un prêt garanti par le gouvernement

Inconvénients des prêts sans mise de fonds

  • Si le prêt n’est pas garanti par une agence gouvernementale, il portera probablement un taux d’intérêt plus élevé
  • Le prêteur facture généralement des frais de montage et de financement plus élevés
  • Vous avez généralement besoin d’un bon crédit pour être éligible

Options pour un prêt hypothécaire avec peu d’acompte

Si vous n’êtes pas admissible à un prêt hypothécaire sans mise de fonds, il existe encore des façons d’acheter une maison sans avoir à verser une importante mise de fonds à l’avance. Ces options peuvent descendre jusqu’à 3 %.

1. Prêt FHA

Les prêts de la Federal Housing Administration (FHA) sont assurés par la FHA, qui autorise certains prêteurs à proposer le produit. Ces prêts sont conçus pour aider les emprunteurs à revenu faible ou moyen à acheter une maison.

Un emprunteur FHA peut se qualifier avec une cote de crédit inférieure à celle requise pour les prêts hypothécaires traditionnels et acheter une maison avec un acompte inférieur par rapport aux autres options d’emprunt.

Pour cette raison, les taux hypothécaires FHA peuvent être légèrement plus élevés.

Exigences de prêt FHA

Les exigences spécifiques nécessaires pour être admissible à un prêt FHA comprennent :

  • Une cote de crédit minimale de 500
  • Un acompte d’au moins 3,5%
  • Le logement doit être votre résidence principale
  • L’évaluation de la maison doit être effectuée par un évaluateur agréé par la FHA
  • L’inspection de la propriété doit répondre aux exigences minimales
  • Un ratio prêt-valeur (LTV) maximum de 96,5 % si votre pointage de crédit est de 580 ou plus ; ou 90 % si votre score est inférieur à 580
  • Un plafond sur le montant du prêt en fonction du type de propriété et du coût de la vie dans cette zone

2. Prêt HFA

Une autre option de prêt hypothécaire abordable est l’aide financière fournie par l’Agence de financement du logement (HFA) de votre État, généralement en partenariat avec un prêteur local. Les programmes d’accession à la propriété HFA varient d’un État à l’autre, mais tous visent à encourager l’accession à la propriété et à accroître l’abordabilité des prêts hypothécaires pour les primo-accédants et les ménages à revenu faible ou moyen.

Les HFA offrent des produits hypothécaires de premier rang aux emprunteurs éligibles qui ont besoin de très peu de liquidités et offrent des taux d’intérêt réduits et une assistance pour les acomptes et les frais de clôture. Une fois ces prêts consentis, les HFA les achètent aux prêteurs.

3. Autres programmes d’accession à la propriété HFA

Ces programmes comprennent des produits hypothécaires à faible taux d’intérêt ou à mise de fonds faible (ou nulle). Ils peuvent également offrir une aide pour l’acompte et les frais de clôture, ainsi que des certificats de crédit d’impôt hypothécaire qui vous permettent de réclamer un crédit d’impôt fédéral de 20 % à 40 % des intérêts hypothécaires que vous payez chaque année civile.

Les HFA offrent également une subvention ou un deuxième prêt hypothécaire pour vous aider à couvrir votre mise de fonds et/ou vos frais de clôture. La plupart des HFA exigent que ces programmes de soutien aux acomptes soient utilisés dans le cadre d’un prêt HFA.

4. L’hypothèque HomeReady de Fannie Mae

Le géant hypothécaire Fannie Mae propose le produit hypothécaire HomeReady. Il permet aux acheteurs de maison à faible revenu de financer jusqu’à 97 % de l’achat de leur maison, ce qui signifie que vous pouvez verser des acomptes aussi bas que 3 %. Pour être admissible, vous devez :

  • Être un emprunteur à faible revenu
  • Soyez un premier acheteur ou un acheteur répété
  • Avoir un pointage de crédit de 620 ou plus (un pointage supérieur à 680 garantit de meilleures conditions de crédit)
  • vivre dans la maison
  • Suivez un cours d’éducation à la propriété si vous achetez une maison pour la première fois

5. L’hypothèque potentielle de Freddie Mac

Home Possible est le produit hypothécaire de Freddie Mac pour les emprunteurs à faible revenu. Contrairement à l’option de Fannie, vous n’avez pas à payer d’acompte. Si le prêt hypothécaire concerne une propriété individuelle, y compris une maison préfabriquée, les emprunteurs non crédités peuvent financer jusqu’à 95 % de l’achat de la maison. Pour être admissible, vous devez :

  • Gagnez moins de 80 % du revenu médian de votre région
  • Utilisez la maison comme résidence principale
  • Avoir une cote de crédit d’au moins 660 si votre prêteur n’utilise pas son outil de prêt automatisé

Avantages et inconvénients d’un prêt hypothécaire à faible mise de fonds

Il est important de peser toutes vos options hypothécaires avant de vous engager dans un prêt à faible mise de fonds, car d’autres coûts pourraient augmenter pour compenser la baisse de la mise de fonds.

Avantages des prêts à faible mise de fonds

  • Même une mise de fonds de 3 % signifie que vous pouvez vous permettre d’acheter une maison plus tôt
  • Moins d’argent signifie que plus d’économies sont disponibles pour couvrir d’autres dépenses connexes comme les frais de clôture
  • Il vous reste de l’argent pour acheter de nouveaux meubles ou recharger votre fonds d’urgence

Inconvénients des prêts à faible mise de fonds

  • Vous devez payer le PMI (généralement jusqu’à ce que vous ayez construit au moins 20 % de fonds propres)
  • Votre taux d’intérêt et vos versements hypothécaires mensuels seront plus élevés
  • Vous devez payer plus de frais de constitution et de financement
  • Étant donné que vous n’avez pas investi beaucoup d’argent, votre maison pourrait valoir moins que ce que vous devez si les prix de l’immobilier chutent (équité négative).

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Source : www.forbes.com https://www.forbes.com/advisor/mortgages/buy-house-no-money-down/