Le marché du logement attire les acheteurs qui luttent contre la hausse des taux hypothécaires et les frais de clôture – The Oakland Press

Nous sommes en crise.

C’est ce que disent les constructeurs et les acheteurs de maisons alors que les taux hypothécaires à taux fixe sur 30 ans atteignent des sommets sur 12 ans et que les frais de clôture requis pour finaliser l’achat d’une maison ont augmenté de plus de 40 % par rapport à la même période l’an dernier. Tous deux poussent les acheteurs plus loin dans un marché déjà entravé par des stocks historiquement bas et des prix de vente record.

Sarah Brunais de Livonia recherche le marché depuis plusieurs mois dans l’espoir de trouver sa première maison au bon prix et dans une communauté souhaitée, en particulier Royal Oak ou Farmington Hills qui sont situées au centre pour le travail. Plus tôt cette semaine, elle était à Royal Oak à la recherche d’une maison de 199 000 $ sur Crooks Road.

Elle loue actuellement un appartement à Livonia, mais souhaite retourner vivre chez ses parents jusqu’à ce qu’elle trouve la bonne maison. En tant qu’acheteur d’une première maison avec peu d’argent à offrir au-dessus du prix demandé, elle sait qu’elle ne peut pas obtenir tout ce qu’elle veut au prix qu’elle peut se permettre.

Cette maison sur Crooks Road à Royal Oak, Michigan est cotée à 199 000 $. (Mark Cavitt/Oakland Press)

« Il est difficile de vouloir certaines choses, mais les prix de l’immobilier sont plus élevés », a-t-elle déclaré. Elle cherche des maisons qui pourraient avoir besoin de travaux et admet qu’il « serait bien » d’emménager dans une maison plus clé en main. Ce n’est qu’un des ajustements qu’elle fait, en particulier pour ceux qui ne sont pas en mesure de rivaliser avec d’autres acheteurs et de payer le prix demandé ou d’offrir de l’argent.

La combinaison de la croissance des prix des maisons, de la hausse la plus rapide des taux hypothécaires en plus de quarante ans et de l’augmentation des coûts d’emprunt et de clôture a eu un impact sur la demande à mesure que le marché se refroidit.

Par rapport à début janvier, les taux des prêts hypothécaires à taux fixe de 30 ans sont passés de 3,22 % à 5,1 %, selon les données de Freddie Mac. C’est une augmentation de 58 % en quelques mois seulement et le taux le plus élevé depuis avril 2012. Le coût de clôture moyen a augmenté de 13,4 % en 2021, les acheteurs payant en moyenne 6 905 $, soit une augmentation d’environ 818 $ d’une année sur l’autre, selon un avril Rapport ClosingCorp par CoreLogic.

Les frais de clôture comprennent les frais pour les éléments essentiels tels que les évaluations de la maison du prêteur, les enquêtes foncières, les taxes de transfert de propriété et les frais d’enregistrement qui documentent officiellement le changement de propriétaire. Ces frais incluent également généralement les politiques de titre et peuvent également inclure les taxes foncières et scolaires.

Bien que la hausse des taux d’intérêt rende l’accession à la propriété plus chère, elle contribue également à atténuer l’intense concurrence en matière de logement de l’année écoulée.

« Alors que le printemps est généralement la saison la plus occupée pour les acheteurs de maisons, la hausse des taux d’intérêt a créé une certaine volatilité de la demande », a déclaré Sam Khater, économiste en chef de Freddie Mac. « C’est toujours un marché de vendeurs, mais les acheteurs qui restent intéressés par l’achat d’une maison peuvent constater que la concurrence s’est un peu relâchée. »

Teri Spiro, président de la Greater Metropolitan Realtors Association, a déclaré que la hausse des taux hypothécaires et des frais de clôture avait un impact sur le marché, mais a ajouté qu’il y avait encore beaucoup de rattrapage à faire avec les acheteurs.

« Je pense que ce que nous allons voir, c’est que certaines personnes seront expulsées du marché », a-t-elle déclaré. « Peut-être qu’il n’y a pas six offres pour une maison, mais il y a toujours de la demande. Nous voyons plus d’offres en espèces que jamais auparavant. Oui, les taux d’intérêt sont (élevés), mais nous voyons aussi des gens essayer d’améliorer leur offre en faisant des choses que je ne recommande pas, y compris l’épargne, les fonds de retraite et les prêts de leurs parents pour mettre de l’argent pour venir acheter une maison. »

Bien qu’il existe de nombreux acheteurs de maison solvables qui ont un revenu plus que suffisant pour financer l’achat d’une maison, a-t-elle ajouté, de nombreux acheteurs n’ont tout simplement pas les réserves de liquidités nécessaires pour effectuer un acompte important et réduire leur versement hypothécaire mensuel malgré des frais d’intérêt plus élevés.

Selon la Mortgage Bankers Association, les acheteurs commencent à reculer ou à retarder les achats de maisons

Alors que la hausse des coûts a eu un impact sur le marché de l’achat de maisons, elle a également eu un impact sur le marché de la construction de maisons. Jusqu’en mars, le nombre de permis de maisons unifamiliales délivrés était en baisse de près de 20 % par rapport à la même période l’an dernier.

Au total, 957 permis de construction de logements unifamiliaux ont été délivrés dans les comtés d’Oakland, de Macomb et de Wayne cette année. Cela représente une diminution de 4 % par rapport à mars 2021. Un total de 43 permis ont été délivrés à Mount Pleasant cette année, en baisse de 39 % par rapport à la même époque l’année dernière, lorsque 71 permis de logement unifamilial ont été délivrés dans toute la ville.

Bob Filka, président de la Michigan Home Builders Association, a déclaré qu’il y avait eu un ralentissement du marché, les taux d’intérêt et les frais de clôture atteignant des niveaux jamais vus depuis des années.

« Nous constatons un certain ralentissement pour les nouveaux permis », a-t-il déclaré. « Bien que nous assistions à ce ralentissement, la plupart de ces approbations ces dernières années concernaient le marché haut de gamme. Je ne dis pas que c’est une bonne chose, mais tu peux toujours faire de la limonade avec des citrons.

Pour que le prix moyen des maisons baisse, tout le monde s’accorde à dire que cela commence par l’augmentation des biens à vendre.

À mesure que les coûts de la main-d’œuvre et des matériaux augmentent, les promoteurs sont obligés de construire des maisons de meilleure qualité pour gagner de l’argent et rester en affaires. Construire des maisons plus abordables près du milieu du marché n’est pas financièrement viable pour les promoteurs, a déclaré Filka.

« Je pense qu’à mesure que … le marché haut de gamme se refroidit, vous allez voir plus d’attention et d’attention à la façon dont les constructeurs peuvent travailler avec les gouvernements locaux pour construire des maisons dans cette gamme de prix d’entrée de gamme », a-t-il déclaré. « Je pense que les gouvernements locaux commencent à comprendre le besoin d’options de logement pour les citoyens à des prix différents, en particulier dans le centre. Le manque de ce parc de logements de niveau intermédiaire a poussé et pesé sur tous les autres aspects du marché du logement à travers le reste du spectre.

Pour que davantage de maisons soient construites à des prix moyens, Filka affirme que les gouvernements locaux doivent inciter les promoteurs à construire à ce prix. Pour lui, il s’agit de déterminer comment le secteur privé peut s’associer au secteur public au profit de la communauté pour construire plus de logements abordables.

La Housing Michigan Coalition, formée en 2021, plaide pour des changements de politique de l’État qui créeraient ou élargiraient des outils et des incitations pour les gouvernements locaux afin de soutenir le développement du réaménagement de l’offre de logements disponibles, qui représente jusqu’à 60 % de la demande du marché.

La coalition, composée d’organisations communautaires, commerciales et étatiques, a travaillé avec un groupe bipartite de législateurs d’État pour créer et présenter un ensemble de projets de loi appelé la loi sur le logement accessible et la réhabilitation visant à améliorer l’offre de logements abordables en permettant aux gouvernements d’augmenter  » des quartiers accessibles, étendre les zones d’activités de quartier à l’échelle de l’État et renoncer aux exigences de financement étatiques et fédérales lorsqu’un promoteur souhaite travailler avec un gouvernement local sur un projet PILOT (paiement tenant lieu d’impôts).

Ces factures ciblent les revenus des ménages jusqu’à 120% du revenu médian de la région, soit environ 96 000 dollars pour les comtés de Macomb, Oakland et Wayne, mais environ 75 000 dollars pour le comté d’Isabella, 58 000 dollars pour le comté de Clare et 70 000 dollars pour le comté de Gratiot.

« Je pense que c’est peut-être surprenant d’entendre le conseil d’administration d’une association qui représente des hommes d’affaires très conservateurs », a-t-il déclaré. « Mais je pense que c’est une expression du dysfonctionnement du marché. Ils ont des gens d’affaires qui disent que j’aimerais aider cette communauté en construisant plus de maisons comme celle-ci, mais ils ne peuvent pas gagner d’argent. »

Selon une étude récente de la National Association of Home Builders, pour chaque millier de dollars d’augmentation du coût d’une nouvelle maison dans le Michigan, plus de 5 400 maisons ne peuvent plus se permettre un prix. Le Michigan compte plus de 4,6 millions de maisons existantes qui ont en moyenne plus de 50 ans

A l’inverse, environ 16 000 logements neufs sont construits chaque année. Filka a déclaré que le manque de production a créé un déficit de 200 000 logements dans tout le pays, ajoutant : « Nous devrions construire 25 000 logements par an juste pour répondre à la demande ».

Le paiement

La forte hausse des coûts d’emprunt combinée aux prix élevés des maisons sur tous les marchés décourage davantage d’acheteurs potentiels. Les chiffres font suite à un rapport distinct la semaine dernière qui montrait que les ventes de maisons d’occasion aux États-Unis en mars étaient tombées à leur plus bas niveau depuis juin 2020 dans un contexte de problèmes croissants d’accessibilité.

Alors que la demande montre davantage de signes d’apaisement, le pipeline de logements reste dynamique. Le nombre de maisons vendues en mars en attente de construction – une mesure de l’arriéré – est passé à 255 000 par rapport au mois précédent, le nombre le plus élevé en près d’un an.

En mars, un total de 1 131 ventes de maisons achevées ont été enregistrées dans le comté d’Oakland, 818 dans le comté de Macomb et 1 340 dans le comté de Wayne. Tous représentent des baisses d’une année sur l’autre de 8 %, 5,2 % et 8,3 %, respectivement.

Les prix de vente moyens étaient de 422 501 $ dans le comté d’Oakland, de 260 410 $ dans le comté de Macomb et de 213 326 $ dans le comté de Wayne. Il s’agit d’augmentations de 11,1 %, 6,3 % et 6,1 % par rapport à mars 2021, le pourcentage moyen du prix catalogue reçu dépassant 100 % dans les trois pays, car la concurrence entre acheteurs reste forte malgré la faiblesse des stocks.

Dans un marché équilibré, l’offre mensuelle de biens à vendre fluctue autour de six mois. Les expéditions mensuelles de stocks dans les comtés de Macomb, Oakland et Wayne ont totalisé 1 à 2 mois en mars.

Source : www.theoaklandpress.com https://www.theoaklandpress.com/2022/05/01/housing-market-squeezing-buyers-battling-rising-mortgage-rates-closing-costs/